農民對宅基地置換效益研討

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摘要：目前對宅基地置換的研究主要集中于驅動力、潛力測算、模式探討、效果評價等方面，但很少有學者重視農戶層面的研究。然而，作為宅基地置換主題之一的農民，其態度和感受直接或間接地影響著置換工程的進程，能夠在一定程度上反映出宅基地置換的效果，對相關政策的制定和完善起重要作用。因此，對宅基地的研究應從微觀層面著手，分心農民參與宅基地置換工程的成本收益，以幫助政策改進與完善。

關鍵詞：宅基地置換；農民；成本；

收益從有利于推進郊區城鎮化以及土地集約使用的角度考慮，宅基地置換通常是指宅基地擁有人在政府政策引導下自愿進行的以土地換土地、以土地換住宅、以及以土地換現金的行為。

1農民參與宅基置換工程的收入

農民在在整個宅基地置換工程中的起著至關重要的作用。目前宅基地置換工程試點對于置換農民宅基地使用權主要有兩種：在集中居住小區中補貼相應居住面積的住房給農民；根據農民房屋的評估給予農民相應的現金補貼，同時給予農民購買集中小區住房的權力，由農民自由選擇購買小區住房。由于第二種方式較第一種方式給予農民的選擇權更大，并且成本收益分析更為復雜，文章則以第二種置換方式為例進行分析。農民在宅基地置換工程中獲得收入主要表現為以下幾個方面。

1.1補貼

農民在宅基地置換過程中，將自己的宅基地及其相關的農地使用權退還給集體，同時在宅基地上面建造供自己居住的房屋也會被拆遷，因此這些都會得到相應的補貼。①宅基地使用權退還補貼。與當地的經濟發展水平，宅基地面積，以及農民今后購買政府、村集體的安居房相應面積住宅所需資金等有關。②與宅基地相關的農地使用權退還補貼。主要與農地的年收益有關，由于其使用權屬于永久退還，其具體測算為：農地補償價格=農地每年收益/資本還原率。③宅基地上建造的房屋補貼。與房屋的原始建造成本有關，并且換算到目前的市場價格可以表示為：房屋補貼=房屋原始建造成本（1資本還原率）房屋建造年限。

1.2保障制度享受權益

對于失地農民，當地政府、村集體也需要采取一定的保障制度，農民保障制度享受權益方面主要表現為補助收入以及其它相關收入。

①補助收入。補助收入表現為在農民進入集中小區居住后，政府、村集體會每月發放的生活補助費用，具體額度與當地每月最低生活水平費用，以及農民的實際年齡有關；同時，在部分宅基地置換工程試點中農民會以宅基地使用權入股，定期享受宅基地置換工程帶來的收益分紅。②其它相關收入。其它相關收入表現為一些權利的享受，如安居房以較低價格購買的權利，部分地區為保證失地農民的就業開展的職業技能培訓等。

2農民在宅基地置換工程中的成本

①宅基地使用權。由于農民幾乎是無償享有宅基地使用權，并且宅基地的使用權也不能在市場上交易，沒有交易價格，因此宅基地使用權對于農民來說是沒有成本的。②宅基地相關農地使用權。農地使用權的退還帶來的成本主要表現為每年農地的實際收入。③宅基地上面建造房屋。宅基地上面建造房屋拆遷對農民帶來的成本與其獲得的房屋補貼類似，取決于房屋建造成本，另外由于宅基地上建造的房屋也不能在市場上交易，不具備交易價格。④購買新的住房成本。農民在失去宅基地之后必將需要購買新的住房，而這個購買成本主要與農民將購買房屋的面積，安居房的房價有密切關系。⑤進入小區居住后生活成本的提高。對于農民進入集中小區居住后其生活成本必將比原來在農村自己的宅基地上生活的成本有所提高，這個提高的量與當地的生活水平有直接關系。⑥其它成本。其它成本主要指比較特殊的成本，如部分農民受祖籍宅基地觀念的影響，宅基地使用權的退還對他們來說成本較大。

3農民參與宅基地置換工程的收益

農民收益=農民參與宅基地置換工程的收入-成本；農民參與宅基地置換工程的收益=（農民獲得的補貼保障制度補貼其他保障收入）-（購買新房的投入生活成本的提高其他成本）。只有當收益大于等于零時，農民才會積極參與宅基地置換工程。農民參與宅基地置換工程必須有明顯收益，通過土地產權性收益增加農民的財富。失地農民的房屋拆遷補償、農地補償等必須充分、公平、合理。注重房屋拆遷補償的合理性，可以通過第三方評估機構進行合理估價后，在此基礎根據工程實際情況進行有根據的補償；同時必須堅持統一的補償標準。