社區養老盈利模式

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社區養老盈利模式范文第1篇

【關鍵詞】：養老地產、盈利模式、房地產企業

一、養老地產的盈利模式

養老地產指的是終端客戶為老年人和準老年人（退休準備期的老年人）的地產產品，是養老產業鏈中重要和基礎的環節之一，是地產產品市場中深具潛力的一個板塊[1]。

1、國外養老機構盈利模式

國外發達國家的養老市場較為成熟，其針對養老的預防性需求、支持性需求、長期看護需求和精細看護需求等不同細分市場，提供活力居住社區、獨立居住社區、協助居住社區、護理居住社區及持續看護社區等五種類型的養老社區業態。其盈利模式包括開發收入、租金收入、服務收入、管理收入及增值收入。

2、國內養老機構盈利模式[2]

國內養老產品主要有三種：一是保險資金推出的升級版養老機構，即把養老地產視作商業地產項目長期經營；二是開發商推出的養老地產項目，采取在項目開發過程中配建針對老人的住宅；三是政府部門推出的有福利性質的養老設施。盈利模式主要包括出售型盈利模式，如北京太陽城老年社區，及運營型盈利模式，如上海親和源老年社區。

3、未來國內養老社區的主要盈利模式[3]

通過對以上國內外養老社區盈利模式的分析，我們認為養老社區項目未來的盈利模式應以土地開發收入、房地產開發收入、物業增值收入、物業租金收入、配套服務收入及管理輸出收入這六塊收入為核心點。

二、房地產企業介入方式比較

針對目前國內房地產市場現狀，結合養老項目的具體運作，房地產開發企業有幾種介入方案可以選擇，包括：純土地一級開發、純養生項目開發、養老項目為主配建一定規模商品住宅、以及一二級聯動，出讓養老項目以外建設用地等，下面以實例對幾種方案作以分析：

* 項目概況

某養老養生生態城項目，位于京津唐環渤海區域，項目規劃面積15.2平方公里，項目區位輻射力強、交通便利、自然環境好、發展成本低、市場支撐有力，適合建設規模較大、示范性較強的大型綜合性養老養生基地。

* 項目發展方案

方案1：純土地一級開發

對生態城啟動區的土地資源進行統一整理和開發，并按市場價全部上市交易，據此獲取開發利潤，判斷在常規市場條件下（養老項目不介入），項目的土地價值及投資收益水平。

開發規模：15.2平方公里（其中可出讓8.26平方公里）。

開發進度：分四期開發，每期開發周期為3年，總共持續約12年，每年開發量約為70公頃，土地在開發完成后延后一年出讓。

土地出讓價格：2009年土地基準出讓價格按90萬/畝考慮，價格年增長率假定為5%。

方案2：純養老項目開發

根據目標客群的人口數量，合理規劃養老項目的建設規模，對所占用土地及養老項目自身的開發成本和市場收益進行綜合測算，判斷純粹的養老項目開發（不含額外的商品房開發和土地出讓）的經濟可行性。

開發規模：1.21平方公里（約占生態城啟動區可建設用地的15%）。

開發進度：分四期開發，各期開發規模為15%、15%、20%、50%。項目從2010年開始，到2021年建設完工，持續12年。

會員銷售進度：在前期策劃和建設階段即進行項目營銷推廣，項目建成后開始入住，每期社區第一年入住率為20%，此后每年遞增10%，最高入住率為80%（國際上成熟養老社區穩定階段入住率可達90%以上）。

方案3：養老項目為主，配建同等土地規模商品房

考慮配建一定規模的商品房，以提高收益水平，評價商品房開發對養老項目收益的貢獻。

開發規模：1.21平方公里為養老基地，1.21平方公里建設商品房。

養老基地開發進度及會員銷售進度：同方案2。

商品房產品及開發進度：商品房規劃為低密度產品，容積率為0.6，規模為72.7萬平米。與養老基地進度相對應，也分為四期，每期開發量為25%，持續12年。

商品房銷售價格：本項目低密度產品基準價格（2009年）按6000元/平米考慮。

方案4：一、二級聯動，出讓養老項目以外建設用地

進行全部15.2平方公里的土地一級開發，除養老項目之外的可建設用地全部出讓，以獲取利益，并享受養老項目對周邊土地所帶來的溢價和增值空間，評判綜合開發方案的經濟可行性和合理性。

開發規模：1.21平方公里為養老基地，其他土地全部出讓。

養老基地開發進度及會員銷售進度：同方案2。

土地開發及出讓進度：分四期開發，持續12年，各期土地開發后延后一年出讓。

土地出讓價格：根據前文測算，2009年土地基準出讓價格為90萬/畝，考慮到養老城項目對區域的重大推動作用，未來土地價值將顯著提升，其價格年增長率假定為10%（前5年），之后為5%。

* 不同方案的財務測算

表1：不同方案財務測算結果

編號

總開發成本

自有資金投入

稅后IRR

稅后NPV

稅后投資回收期（年）

（萬元）

（萬元）

（萬元）

方案1

890114

56000

31.1%

251579

4.5

方案2

480087

142350

14.5%

171495

19.4

方案3

777098

129800

17.9%

278685

14.8

方案4

1167001

75400

22.4%

346186

9.3

圖1：不同方案財務現金流結果

* 發展方案比選

通過對可行的4套開發方案進行了比較，認為除方案1以外，在后3個方案中，從自有資金的投入規模、項目整體的收益率、財務凈現值及投資回收期等指標綜合判斷，方案4的財務表現最好（IRR和NPV）；且方案4的稅后凈現金流顯示，土地出讓能有效平衡養老項目的資金支出，顯著提高項目整體的收益率，縮短投資回收期，項目整體的現金流表現也較為理想，故初步評判方案4為最佳可選方案。

再通過對方案4的土地成本、建安成本、會員費等幾項重要假設條件的敏感性分析，發現當條件變動幅度在±20%內變化時，IRR指標在18.1%～29.3%之間變動，NPV指標在26.7～42.6億元之間變動。通過敏感性分析，我們認為在可預測的波動范圍內，方案4的財務表現在可比方案中仍為最佳方案，符合養老養生項目的投資回報預期。

三、結論

目前我國養老養生產品供給主要集中于低端市場，而針對中高收入人群的養老產品供給嚴重不足，是養老市場供需矛盾表現最為突出的領域，針對這部分中高端人群的養老產業，孕育著巨大的商機和財富空間[4]。在國家對商品房住宅領域調控不斷加強的宏觀形勢下，房地產開發企業可以針對養老社區項目盈利模式中的土地開發、房地產開發、物業增值及租金收入幾塊區域，提前規劃、準確定位，扮演好自己在養老產業鏈中的角色，不失為一條可持續發展的健康道路。

參考文獻：

[1]袁緝輝. 養老的理論和實踐[J]. 老齡問題研究， 1996，（7）.

[2] 楊宗傳. 居家養老與中國養老模式[J]. 經濟評論，2000，（3）.

社區養老盈利模式范文第2篇

計劃生育政策導致家庭結構的轉變，家庭養老功能正在逐步趨弱。然而，從各地方管理部門紛紛強調的“9073結構”（即90%的老人居家養老，7%的老人依托社區養老，3%的老人依靠專業機構養老）來看，居家養老在未來仍是主流。

國務院辦公廳于2011年底印發《社會養老服務體系建設規劃（2011-2015年）》（下簡稱《規劃》），其中指出，目前我國是世界上唯一老年人口超過1億的國家，且正在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的5倍多。預計到2015年，老年人口將達到2.21億，約占總人口的16%；2020年達到2.43億，約占總人口的18%。

面對巨大的市場潛力，受限購政策之苦已久的眾多房地產開發商們仿佛發現了又一片藍海，紛紛朝著養老地產進發。從萬科、保利等行業龍頭企業，到區域性開發商，大大小小的企業都在涉足養老地產。甚至一些醫療機構和保險公司，也開始憑借自身優勢介入養老地產行業。

然而，這塊誘人的蛋糕，吃起來卻未必好消化。

“養老地產根本沒有回報模式?！北本┠撤康禺a開發商告訴《英才》記者，之所以說養老地產的模式不成熟，因為并不是老人住進來就行，項目中所有的醫療系統、保健康復系統、醫院等一整套配套設施都得跟上。

“所謂‘養老地產沒有穩定的盈利模式’或‘看不出在哪能掙錢’，這是相比于過去房地產開發的‘大投入大產出’來說的，過去地產商抓住一個機會就能一夜暴富，但在養老地產領域，是沒有這種可能的?！北本┨柍羌瘓F（下簡稱太陽城）總裁朱鳳泊對《英才》記者說道。

而談到養老地產的特點，華高萊斯國際地產顧問（北京）有限公司策劃總監、養老地產研究中心主任郝榮福向《英才》記者表示，養老地產與傳統的住宅地產開發區別很大，住宅是一次性銷售物業，與后期服務聯系較弱。養老地產的本質類似于商業地產，注重后期運營，“在養老地產項目中，房地產公司應該是一個服務提供商或者運營商?！?/p>

賣房還是賣服務

養老服務包含許多方面，從《規劃》來看，主要包括對健康老人、半失能老人以及失能老人不同程度的照料，從基本的洗衣做飯到專業化程度較高的康復醫療，這顯然已經超出了房地產開發的傳統范圍。

傳統住宅地產的開發商進入養老地產行業，在養老服務經驗上并沒有優勢。

“健康老人以自主生活為主，更多選擇自娛自樂，一般服務是輔助的服務，比如做飯、洗衣、打掃衛生或者組織興趣小組等。但是失能老人則必須由護理人員護理，而護理人員須由民政部持證考核，要有護理經驗和護理技能，具體到如何給老人翻身、導尿?！敝禅P泊認為，很多開發商不愿意做服務運營，或者在這個領域沒有經驗，因此做起來就虧了本。

而在郝榮?？磥?，具有專業能力的醫療機構與保險公司，其實更適合經營養老地產：“開發商轉型，其實也要依托這些機構來完成經營?！?/p>

醫療機構在與房地產公司合作時，主要輸出其在醫療領域的管理經驗，具體的服務內容包括提供護理培訓、簡單的診治、醫護人員的派駐等方面。此類醫療機構的收費模式是，向養老地產經營方收取一定比例的服務費。

創富（北京）創業投資管理有限公司醫療基金合伙人徐天宏在談到醫療機構進軍養老地產的盈

利模式時，對《英才》記者表示：“醫療機構還是更看重‘地產’的概念，因為除和地產結合外，單憑醫療、養老盈利的機構還很少。很多醫療機構選擇獨立開發養老地產，項目資金則通過引入投資方來解決。”

像太陽城這樣的地產企業，并不愿意與醫療機構合作?！梆B老地產的利潤本來就不高，如果再在醫療服務上購買別人的服務，利潤空間就更小了?！敝禅P泊表示。

此外，險資與養老地產也打得火熱。保險公司尤其是人壽保險公司坐擁豐富養老客戶資源，可以通過險種的設計與養老地產高度結合，甚至可以實現養老地產與保險產品的捆綁式銷售。

然而，中國保監會于今年7月下發《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》，以規范運作“防止以養老項目名義建設和銷售商品房，防范以自用項目名義投資不動產”。這在某種程度上反映出，此前的險資投資養老地產，或許更偏向于不動產開發，而不是服務。

盈利模式未知

種種跡象表明，無論經驗豐富與否，單純依靠服務來盈利，在當前國內養老地產領域并不成熟。收取養老服務費用的細水長流，難以在短期內填滿前期開發項目資金的大水池，開發商往往面臨巨大的資金壓力。

“至少在目前的中國，通過老年人購買服務的盈利能力還是比較弱的。相比養老地產的建造、投入，短期看來盈利回報還是比較低的?！焙聵s福說。

在如何平衡項目資金上，房地產公司各顯神通。

當前市場上養老地產開發通常是通過銷售和服務配比的方式，來實現項目資金的平衡。盡管各個養老項目中物業銷售與持有的比例不盡相同，但物業銷售確實對資金的回籠有著重要作用，也因此有聲音質疑養老地產“只賣房、不養老”。

朱鳳泊向《英才》記者介紹，太陽城項目是通過銷售70%的物業、持有30%的物業來實現資金的平衡：“這是一種循環關系，開發商并沒把利潤拿走，而是用利潤直接作為老人服務的持有型物業了，企業通過配套服務來實現最終的盈利?！?/p>

除了進行物業銷售，有很多養老項目開發商，選擇通過會員制或押金制的方式來實現資金的平衡。

所謂押金制，就是一開始入住養老機構交付一筆很高的押金；而會籍制，則是通過購買會籍來入住，而這個會籍一般是可轉讓的。押金或會籍費通常會按照不同養老服務標準，分成若干個檔次，從幾十萬元到上百萬元不等，開發商可借此達到回籠資金的目的。

但養老地產界對此模式也存在爭議，比如這種模式導致了物業使用權和產權的分離。朱鳳泊表示：“民政部門很快會出臺一些政策對養老地產的發展進行規范，會員制、高額保證金，將不允許再這樣做?！?/p>

社區養老盈利模式范文第3篇

關鍵詞:養老地產；物業；+PTR；模式

社會購房需求2014年中央經濟會議中第一次就中國經濟新常態作出了詮釋，所謂經濟新常態主要指中國將面臨結構產業調整，產業分工需要細致，中國經濟增長將由高速轉入中高速。新常態表明中國經濟進入諸多有利于經濟增長的紅利加速消失、經濟增長的硬約束變得更強、結構轉變壓力加大的時期。［1］而根據國家統計局關于第二產業對于國家GDP貢獻率的統計數據中不難看出自2010年至2014年第二產業貢獻率已經出現連續四年下滑。作為第二產業的標志性產業房地產業也無可避免受到了沖擊。中國房地產業正面臨著一二線城市房價奇高，而三四線城市出現大量的鬼城、爛尾樓的事實。因此，如何在經濟轉型期重新尋找房地產業的發展機遇顯得尤為重要。依據國內外產業發展經驗，未來房地產業的長足發展依然離不開國家政策以及社會需求。通過分析國內外房地產模式發展現狀，結合中國經濟新常態政策，得出發展養老地產、建立PTR模式、滿足中產階級購房需求將成為總過房地產業未來發展趨勢。

1養老地產的興起

隨著人口結構不斷變化，中國面臨的老齡化問題將越來越嚴重，根據中國產業信息網關于中國人口老齡化預測，中國正加速進入老齡化社會，到2020年老齡化人口將達到20%，從業主消費特點角度分析，老年人相比其他住戶而言對衛生醫療設施要求更高、休閑娛樂設施需求并不突出，中國傳統的三代同堂、互相照料的居住模式在購房壓力巨大的城市已逐漸消失，因此，養老地產的發展將有利于這一問題的有效解決。關于養老地產，國外已經有較為成熟的發展模式，以美國為例。首先從地產類型劃分來，美國采取獨立式老年住宅、老年公寓、養老院、老年社區等形式。而在融資模式來說，美國地產的類型一般根據老年群體需要護理的程度劃分有形成了完善的融資體系，開發養老地產既可以通過向銀行貸款、發行債券、保險公司供給，也可以通過證券化等方式籌資。盈利模式除了通過直接銷售和出租地產外，更多的是通過對養老產業進行專業化、多層次、多角度的細分，為養老人員提供相關的咨詢、照顧、護理等服務賺取利潤，并提供大量的增值服務，諸如保險、理財等。而就中國目前的養老地產發展而言，主要面臨融資渠道和地產類型單一、盈利模式模糊、投資成本高而回收期長等問題。因此，為減少建造成本，中國養老地產可采取社區嵌入式養老模式，即在原有小區基礎上分層次構建養老社區。此模式客戶群體廣泛，群眾基礎好，其核心問題在于解決與原住戶的關系，確保影響原住戶的生活質量。這種模式在位于上海萬科城市花園小區內已有成功案例。其次針對持有模式資本回收周期長問題，可采取社區銷售+持有模式，同時應拓寬融資渠道，與政府、保險、醫療行業建立長期合作，減少企業用地成本等前期投資，通過保險、醫療等增值服務幫助企業快速回籠資金，從而促進養老地產長期健康穩定發展，緩解社會養老壓力。

2PTR模式－地產企業新出路

近期萬科股權事件愈演愈烈，而萬科計劃引入深圳地鐵則引發了關于物業加軌道交通的新一輪猜想。在房地產形勢不容樂觀的情況下，未來的房地產行業加大同軌道交通業的融合將有助于房地產企業尋找新的盈利點，繼續提高品牌影響力。而PTR模式的有效運用恰恰能夠為房地產企業同軌道交通產業的融合帶來顯著幫助與收益。PTR模式即PPP、TOD、R+P三種模式的融合。［2］不同于PPP模式單個項目的政府與私人企業的融合，PTR模式更強調軌道交通業務、房地產業務、物業管理的多方面融合，即軌道交通同周邊土地綜合開發。PTR模式最早出現在香港地鐵項目中，PTR模式的成功實踐也使得香港地鐵成為了全球為數不多的盈利的地鐵公司之一。雖然PPP模式在我國可行性得到了一定的認可，但是單純的PPP模式并不能有效的整合資源，相比之下，PTR模式可以加大企業同政府、軌道交通業的合作，企業與政府通過股權劃分一方面可以轉移單純的軌道交通面臨的投資大投資回收期長的風險，同時可以提高軌道交通周邊房產開發的整體性和統一性，也更有利于開展周邊服務，通過物業管理來提高整體效益。

3目標人群精準化－適應中產階級需求

中產階級是社會的生產力引擎，根據瑞士信貸銀行最近的《全球財富報告2015》，中國中產階級人數達到1.09億人，雖然只占全國成年人口的11%，但卻超越美國的9200萬人，成為全球中產階級人數最多的國家。據推測中產階級一生中將多次換房，中年以后擁有第二住宅，進行房地產投資將成為普遍的現象。［3］目前，中國社會結構呈現為金字塔形，未來將向橄欖球型社會過渡。因此把握中產階級的購房需求將是未來房地產業的一大機遇。隨著物質生活水平的提高，中產階級已經不在局限于生存需求，越來越多的中產階層開始注重生活品質，更多的時間遠離城市前往鄉村休閑度假，作為休閑度假等城市周邊鄉村的特色房產將會吸引中產階層的目光。因此作為房地產企業在近幾年興起的旅游地產中也可加大對適合休閑娛樂的鄉村的投入力度。

4結語

在經濟新常態下產業結構調整、經濟制度改革將會直接影響到房地產企業的發展，房地產企業應該逐步減少對傳統模式的依賴，著眼于未來市場需求，加強自身結構調整，提前布局養老產業，拓寬同政府的合作渠道，同時精準化提供服務，從而實現長足發展。

作者:張瑞俏 谷文強 單位:南昌大學建筑工程學院

參考文獻:

［1］齊建國，王紅，彭緒庶，劉生龍．中國經濟新常態的內涵和形成機制［J］．經濟縱橫，2015(3)．

社區養老盈利模式范文第4篇

以三亞“海棠灣國際養生社區”項目為例，作為保險資企業投資建設綜合養生養老社區的第一單，該項目位于三亞海棠灣國家海岸的核心位置，依托“國際旅游島”的政策優勢，力求推動海棠灣原有旅游產業的升級與多元化發展，實現從休閑度假向養生養老度假的擴展和提升。

從項目策劃與規劃角度來看，三亞“海棠灣國際養生社區”項目的最大創新在于以下三個方面：

第一是養老產業鏈上下游的拓展、升級與共贏。該項目將養老產業進行適當的延展，將單純的老年居住需求擴展到健康管理、修身養性、醫療保健、修復保健、生活方式體驗和養生文化體驗等方面；將養生養老產業、休閑產業和健康產業作為項目的三個基本產業定位，在規劃中設置了與之相匹配的CCRC（Continuing Care Retirement Community，持續照料退休社區）養老社區、湖岸養生主題酒店組團和養生文化創意街區三個主體團組。這些產業以空間為依托，提供從基本養老居住到不同特色的養生養老體驗，并實現國際養生文化交流。這一模式，無疑為多方共贏打造了良好的平臺。

第二，該項目是能滿足老人多種需求的生活空間。稀缺的景觀環境和良好的田園氛圍能夠讓養生養老人群回歸自然，滿足他們普遍的心理需求。項目對基地內的大小龍江塘進行岸線和水體的生態化改造，形成項目的核心水體景觀。除了水體景觀以及建設用地之外，項目中還包括生態花田、園藝學校、藥用種植園等多種綠地景觀，形成了泛養生生態公園，與各團組的公共庭院和家庭私人院落共同構成層次分明的綠化體系。機動車交通全部在團組外部解決，而遍及各團組之間的綠道，為使用者提供了安靜、便捷的養生路徑。

在“海棠灣國際養生社區”項目中，獨立生活區以獨立、雙拼或聯排的低密度住宅為主，每戶有私人庭院，與CCRC綜合服務中心的步行距離很近。協助生活區則以半圍合的住宅形式為主，具有半私密、半公共的活動空間，從這里能夠很快到達CCRC綜合服務中心。專業護理區以圍合院落為核心，幾個院落共用一個專業護理中心，主要為身體機能缺失但精神健康的老人提供日常照護。記憶生活區的照護目標是患有老年癡呆癥且生活不能自理的老人，呈現幾組住宅圍繞一個公共院落的布局。院落中心是護理中心，為老人提供24小時的專業護理服務。這些服務配套和康體醫療設施為養生養老提供了最重要的保障。

在社區外部是大量的公共活動空間，可以進行多種健身運動，未來必將成為老人社交活動的場所之一。

社區養老盈利模式范文第5篇

電視劇《老有所依》讓許多人心有戚戚，片中雷頌華將母親送往養老院被大家熱議，也讓養老地產再次成為焦點。

2013年10月14日公布的《國務院關于促進健康服務業發展的若干意見》已明確提出，到2020年，我國的健康服務業總規模達到8萬億元以上。其中，養老地產被認為是最大的一塊蛋糕。事實上，養老地產已經被各路人馬盯上，尤其是財大氣粗的險資掘金養老地產的勢頭高漲。

聯手房企掘金養老地產

12月12日，中國太平保險與大連萬達簽署戰略合作協議，雙方將深入研究以債權投資或股權計劃的形式，在養老地產以及商業地產方面展開合作。目前雙方簽署了總對總合作協議。

事實上，在太平與萬達達成合作協議之前，今年太平已與青島、廣西、山東等多地政府簽署了涉及養老地產的合作協議。隨著眾多保險公司涉足養老地產，養老地產開始進入“群雄逐鹿”的時代。自去年以來，各保險企業就在各地競相拿地。

2012年12月19日，新華保險與廣州市政府簽訂戰略合作協議。雙方將在養老、健康產業以及醫療衛生等領域合作。

在此之前，新華保險明確將養老地產作為重要戰略，并已經注冊了兩家項目公司：新華家園尚谷（北京）置業公司和北京新華家園檀州置業公司，來支持其養老產業的發展。

據記者了解，新華保險已在西安、武漢建立兩個健康管理中心，并將在北京延慶和密云新建養老項目。

在新華保險之前，泰康人壽是第一個“吃螃蟹的人”。2009年，保險資金被允許涉足不動產投資。同年11月，泰康人壽在國內首倡和實施的養老社區項目獲得保監會批準，成為國內第一個獲得試點資格的保險公司。

在多家保險巨頭陸續進軍養老地產后，之前在此領域一向戰略保守的中國平安也開始揮軍前進。2012年9月，“桐鄉平安養生養老綜合服務社區”在浙江省桐鄉市正式啟動。

按照目前中國平安內部規劃，未來將在“環渤?！薄ⅰ伴L三角”、“珠三角”、西南部、海南島等5個地區規劃養生養老地產項目。運作模式將分三條主線，不僅有目前保險公司主推的“租賃型養老公寓”，還包括“銷售型親情社區”、“銷售型度假休閑產品”。

運營模式待探索

在眾多保險公司中，合眾人壽在養老地產領域的投資可謂“大手筆”。統計顯示，2010年以來，合眾人壽在地產領域已投下223.7億元，其中大部分為養老地產，合眾人壽還初步計劃在5年時間內在全國興建14座養老社區。

今年10月23日，坐落在武漢蔡甸的國內第一家由保險機構合眾人壽投資的養老社區―合眾優年生活養老社區進入試營階段。這是國內第一款保險產品對接養老社區的實物養老保障計劃，消費者只要購買保險，就可以保證養老社區的入住。

事實上，養老房地產作為一種新的模式，很新潮，也頗具吸引力。而對于大多數保險公司來說，建一座養老社區很容易，然而之后可能面臨的風險更需要考慮。

“目前保險企業運作養老地產的產銷模式并不成熟，”一位保險業從業人員告訴記者，根據監管規定，險企開發養老房“只能出租不能出售”，這種租賃模式，將可能使養老地產的回報周期被拉長至10年甚至20年以上。但養老社區投資規模大、開發成本高、回報期長，資金流動性弱，若缺乏長期資本支持，很難獲得規模效應并維持長期運營。

亞洲人居環境協會副主席、中國房地產業協會老年住區委員會特別顧問開彥認為，對于養老地產來說，最核心的部分并不是住宅，而是后期的運營，這也是養老地產盈利的主要來源。養老地產更傾向于持有式和運營式，對配套設施、服務人員的數量和專業性要求極高。

在這方面，泰康人壽和中國平安都進行了新的探索和嘗試。

泰康人壽推出了一款與養老社區相結合的綜合性養老保險計劃，即購買養老產品的同時也將具有入住養老社區的資格?！斑@款保險合同按約定年齡每月領取養老金，可以用于支付社區每月的房屋租金和居家費用。”泰康人壽客服人員告訴記者，這款養老保險產品繳費起點為200萬元，每年20萬元繳納10年。

中國平安則以成立投資基金的形式運營養老地產項目。

養老地產短期內不會成為主流

“但無論是泰康還是平安的方式，都并不成熟，也不具備借鑒意義?！鄙鲜霰ｋU人士說，泰康人壽200萬的門檻對普通大眾來講太高，而且只是得到了一個優先入住資格，后期費用需要從分紅中扣除，不夠的還要另外補繳。而中國平安的方式，借助了其集團的優勢，可以利用雄厚的自有資金，這并不是所有保險公司都具備。

有分析認為，險企只租不售的模式束縛了運營的靈活性。目前，養老地產的建筑產品開發接近于高端住宅產品，創新核心在于適老化蘭德咨詢總裁宋延慶表示，目前并沒有形成統一的、標準化的、公開的政策標準以支持這些養老地產項目的推進和實施，即使有補貼政策，也只是針對個別企業，這對于養老社區建造完成后的運營服務形成了不確定的因素。

“何況，盈利模式目前只是停留在設想和設計階段，甚至還不能稱之為模式，至少迄今未見成功案例?！彼窝討c認為，另一方面，有的企業顯然只看到養老地產存在的巨大規模，卻忽略了可能存在的風險。

“目前我國養老觀念尚處在轉變過程中，老年群體是否接受離家養老的方式，尚值得觀察”，申銀萬國保險業分析師孫婷這樣認為。